"Маркетинг не поможет, если на строительных площадках тишина". Итоги 2024 года для рынка первичной недвижимости. Интервью с руководителем проектов Greenville.

Чтобы понять, что происходит в секторе первичной недвижимости, с какими вызовами столкнулись застройщики за прошедший год и о дальнейших перспективах отрасли, мы поговорили с Натальей Дубик, руководителем киевских проектов группы компаний Greenville. Этот бренд строит в столице жилые комплексы бизнес-класса Greenville Park и Greenville на Печерске.

Госпожа Наталия, как бы вы описали рынок недвижимости в 2024 году одним словом?

Это слово – адаптация. 2024 год стал моментом истины для всего рынка недвижимости. В условиях полномасштабной войны каждому застройщику пришлось быстро перестраивать свои стратегии и принимать решения в условиях неопределенности. С весны 2022 года мы наблюдали, как строительство постепенно адаптировалось: проекты восстанавливались, начинались новые, а спрос, хоть и медленно, но возвращался. Это свидетельствует о том, что украинский рынок первичной недвижимости обладает значительной устойчивостью. Сейчас мы находимся в разгаре шторма, который продлится до окончания войны. Новые вызовы появляются чуть ли не каждый день, поэтому необходимо действовать решительно, комплексно и стратегически.

Какие ключевые черты рынка в течение года вы можете выделить?

Прежде всего, низкий спрос. Он сейчас держится примерно на уровне 20% от довоенного. Причины понятны: война, вражеские обстрелы, инфляция и падение покупательской способности. Более того, растут цены на недвижимость. Но главный фактор – неопределенность. Даже готовые к покупке жилья люди сейчас выбирают не торопиться, подождать, взять паузу. Особенно это заметно после очередных массированных обстрелов. Отложенный спрос занимает сегодня значительную долю в структуре общего спроса – до 60%. Географическая неравномерность спроса также стала характерной чертой. Если в Киеве, западных и центральных областях он более-менее стабильно держится, то совершенно другая ситуация в прифронтовых регионах, где строительство почти полностью остановилось.

Второе — рост цен на недвижимость. В течение осени средняя цена квадратного метра выросла ориентировочно на 4%. Хотя это повышение не является критическим, его влияние ощутимо. Главными причинами стали: дефицит рабочей силы из-за мобилизации; удорожание строительных материалов; усложнение логистики и производственных процессов; частые отключения электроэнергии. В результате себестоимость строительства выросла на 45%. Это влияет и на темпы ввода объектов в эксплуатацию.

Третья тенденция – активное использование маркетинговых инструментов. Застройщики пытаются стимулировать спрос всеми возможными способами. Программы рассрочки, специальные акции, бонусы на кшталт "квартира + подарок" становятся стандартной практикой. Это не только помогает привлечь внимание покупателей, но и создает здоровую конкуренцию на рынке. Застройщики ищут решения, а покупатели выбирают те компании, которые могут гарантировать стабильность и прозрачность даже в сложных условиях. Это свидетельствует и о зрелости отрасли, и о потенциале для дальнейшего развития.

А способен ли удачный маркетинг перекрыть проблемы со строительством?

Уверена, что нет. Никакие маркетинговые стратегии, какими бы креативными или инновационными они ни были, не смогут перекрыть отсутствие реальной активности на строительных площадках. Покупатель сегодня очень осведомлен и внимателен. Он следит за прогрессом строительства, анализирует надежность застройщика и ищет подтверждение реальных действий, а не обещаний. В условиях нынешней неопределенности маркетинг может лишь привлечь внимание, но без динамики на строительных площадках это будет напрасно. Покупатель доверяет тому, что может увидеть своими глазами – работающие краны, готовые секции, соблюдаемые сроки. Тишина на строительной площадке является для клиента сигналом риска, который перечеркивает даже самые лучшие рекламные кампании.

Что, на ваш взгляд, больше всего влияло на спрос в этом году?

Спрос на рынке недвижимости в этом году формировался под влиянием нескольких ключевых факторов. Как всегда, свою роль играли регулярные сезонные колебания. Однако наибольшее влияние оказали военные и политические факторы, которые постоянно держали клиентов в состоянии неопределенности. Плотность и частота обстрелов, особенно массированных атак на столицу, создавали постоянное психологическое давление. После таких событий сделки откладывались в среднем на 3-6 месяцев, поскольку покупатели занимали выжидательную позицию. Неопределенность после смены власти в США, угрозы врага применить межконтинентальное оружие, а также новости с фронта значительно усиливали осторожность среди потенциальных покупателей. Эти факторы привели к значительному росту отложенного спроса, который сейчас занимает до 60% от общего на рынке. Многие клиенты ждут, откладывая решение о покупке жилья, даже если имеют финансовую возможность осуществить такую сделку. Несмотря на это, застройщики, которые прозрачно коммуницируют с клиентами и создают понятные программы рассрочки, имеют все шансы заинтересовать клиентов, готовых инвестировать в собственное жилье даже сейчас.

С учетом таких условий, что можно сказать о динамике строительства в столице? Насколько восстановились и как активно продолжаются работы на строительных площадках?

Динамика строительства в Киеве за 2024 год демонстрирует определенную стабильность, но в то же время четко очерчивает вызовы, с которыми сталкивается рынок. В целом, около 80% застройщиков заявили о восстановлении строительства в течение этого и прошлого года. Это свидетельствует о том, что большинство компаний смогли адаптироваться к военным условиям. Более того, некоторые застройщики даже начали новые проекты, что является безусловно положительным сигналом для рынка. Однако стоит понимать, что не все эти заявления отражают реальную активность. Фактические работы ведутся примерно на половине от заявленных площадок. Во многих случаях мы наблюдаем скорее имитацию, чем реальный прогресс. Активные застройщики с четкой стратегией сегодня оказались в выигрышной позиции. Спрос, который раньше равномерно распределялся по рынку, сейчас концентрируется на тех застройщиках, которые демонстрируют реальные результаты. В сегменте бизнес-класса таких застройщиков немного, но именно они задают стандарты и удерживают лидерство.

Каким был этот год для компании Greenville? Что удалось реализовать и какие планы на будущее?

Одно из главных достижений в нынешних условиях для компании – сохранение штата наших сотрудников и стабильное развитие. Именно это позволяет нам продолжать строить. В жилом комплексе Greenville на Печерске достигнут значительный прогресс: завершено 95% каркаса двух секций, продолжаются работы по остеклению, полностью готов монолит подземного паркинга. На 2025 год запланировано завершение этих секций, подключение к коммуникационным сетям, монтаж лифтов и старт новой секции.

В Greenville Park на Подоле завершены каркас и стены, продолжаются работы по подключению внутренних и внешних сетей, кровельные работы и остекление. В следующем году планируется обустройство электросетей, водоснабжения и отопления, запуск лифтов и завершение фасада.

Год для нас был полон вызовов. Мобилизация и отток кадров заставили нас переоснащать бригады, а логистические трудности требовали перестройки поставок. Несмотря на все, мы стараемся демонстрировать стабильный и поступательный прогресс. Особенно благодарны за это ВСУ, чей защитный щит позволяет нам реализовывать планы.

Среди наших основных целей на 2025 год – завершение ключевых этапов в текущих проектах и запуск двух новых жилых комплексов в Киеве и Львове.

Какое жилье ищут люди, когда приходят в отдел продаж Greenville Park и Greenville на Печерске? Каков был обобщенный портрет целевой аудитории ваших проектов в этом году?

Наши жилые комплексы относятся